Классификация по назначению
Классификация по назначению различает дома массового строительства и специализированные. К домам массового строительства относятся здания квартирного типа - для постоянного проживания семей различного состава, с различным экономическим статусом, одиноких. Это наиболее распространенная типологическая группа жилых зданий, составляющая около 90% объема жилищного строительства.
В число специализированных жилых домов входят:
- Общежития - для длительного проживания определенных контингентов населения (преимущественно молодежи) в связи с обучением или производственной деятельностью (студенты, рабочие, молодые специалисты);
- Гостиницы - для кратковременного проживания;
- Дома для престарелых и инвалидов - специализированные дома для постоянного проживания лиц старше 60 лет и инвалидов, нуждающихся в систематической помощи. Различают два типа таких домов: дома общего типа для лиц, способных себя обслуживать, и дома для лиц, нуждающихся в постоянном медицинском уходе. Объемно-планировочные решения последней подгруппы специализированных жилых домов подчинены принципам компоновки лечебных зданий.
Уменьшение размеров подсобных помещений в жилых ячейках общежитии, гостиниц и домов дня престарелых компенсируется наличием обслуживающих помещений общего пользования: в общежития - помещений для занятий и отдыха, общих кухонь, пищеблоков, помещений культурно-массовых мероприятий (спортивный зал, кружковые комнаты) и бытового обслуживания; в гостиницах - помещений общественного питания, культурно-массового, спортивно-оздоровительного и бытового обслуживания.
Объемно-планировочные решения жилых домов квартирного типа классифицирую в соответствии с количеством квартир и этажностью на две большие группы — многоэтажных (включая среднюю этажность) многоквартирных и малоэтажных - одноквартирных (коттеджи), двухквартирных и блокированных.
Этажность жилых зданий
По признаку этажности различают четыре основных группы жилых зданий: малоэтажные (1-3 этажа), средней этажности (3-5 этажей), повышенной этажности (6-10 этажей), многоэтажные относительно массового строительства в крупнейших городах (10-25 этажей), а также уникальные (более 25 этажей).
В свою очередь, многоэтажные здания разделяют на следующие категории I - высотой до 50 м, II - до 75 м, III - до 100 м. Здания выше 100 м имеют категорию высотных.
Согласно строительному законодательству, этажность жилой застройки принимается в соответствии с крупностью городов:
- крупных и крупнейших городов принимается смешанная застройка зданиями высотой 9 и более этажей;
- больших и средних городов - преимущественно 5-9-этажной;
- малых городов - 3-5-этажной;
- сельских населенных мест (в государственном жилищном строительстве) - преимущественно 2-этажной.
Нормативное ограничение высоты жилой застройки значительной части городов пятью этажами обусловливается экономическими преимуществами такой этажности (табл. 9.1).
Увеличение стоимости домов с повышением этажности объясняется, в первую очередь, дополнительным инженерным оборудованием (лифты, мусоропроводы, электроплиты в домах в 10 и более этажей), усложнениями объемно-планировочных решений, продиктованными противопожарными требованиями, и отчасти усложнением конструкций зданий. Относительно более дешевыми являются 9-10-этажные дома, что определяет максимальный объем применения их в застройке крупных и средних городов. Дома высотой более 10 этажей существенно дороже, так как требуют оборудования лестнично-лифтовых узлов не одним, а двумя-тремя лифтами с увеличением площади лифтовых холлов и удорожающих противопожарных мероприятий.
Только в крупнейших городах страны осуществляется строительство домов высотой 12, 14, 16, 19, 22, 25 этажей, несмотря на их большую стоимость. Выбор такой этажности массовой застройки крупнейших городов продиктован необходимостью уменьшить их территориальный рост.
Конструктивные решения жилых зданий
Конструктивные решения жилых зданий классифицируют по обобщающему признаку строительной системы. Согласно этому признаку различают полносборные (панельные, каркасно-панельные, крупноблочные), монолитные и сборно-монолитные здания с несущими вертикальными конструкциями из бетона и железобетона и ненесущими наружными, слоистыми стенами кирпичными, панельными или комбинированными (из монолитного бетона и панелей); здания с несущими конструкциями из кирпича или камня, здания с металлическими несущими конструкциями (стальной каркас). Для малоэтажного строительства применимы также строительные системы с несущими конструкциями из древесины и здания с комбинированными строительными системами.
Классификация по социально-экономическому статусу
Наряду с ранее рассмотренными объемно-планировочными и конструктивными классификационными признаками жилища в настоящее время формируются классификационные характеристики, связанные с его стоимостью.
Радикальный переход в жилищной политике РФ от распределительной к рыночной практике в условиях многоукладной экономики, к зависимости стоимости от форм собственности на недвижимость способствовали формированию социального, муниципального, федерального и коммерческого жилища нескольких категорий в многоквартирных домах городского строительства.
Социальное жилище предназначено для наименее обеспеченных слоев населения, представляется муниципалитетом населению бесплатно и составляет в общем объеме городского жилищного строительства 10 - 15%. Социальные дома проектируют многоквартирными, а квартиры в них - 11 категорий комфорта. Муниципальные многоквартирные дома проектируют с этажностью, обусловленной генеральным планом города, для продажи квартир населению, в том числе с различными формами льготного кредитования, ипотеки или социальными субсидиями.
Коммерческие дома проектируют без ограничений в размерах и комнатности квартир. В зависимости от стоимости квартир их в настоящее время делят условно на три (четыре) класса. Самые дорогие - «элитные» (дома «High End» и «De Luxe» - категории А), второй класс - дома люкс категории Б, третий и четвертый - дома бизнес- и эконом- класса. Разница в стоимости общей площади квартир в домах первой и четвертой категории - трех - четырех кратная. Это отражается на объемно - планировочном решении коммерческих домов, их конструкциях и размещении в городе. Кроме того их все строят не по типовым, а преимущественно по индивидуальным проектам.
Дома класса А составляют наименьшую часть в объеме коммерческого строительства. Их проектируют относительно небольшими (20-40 квартир в доме), с наиболее комфортными планировками квартир, встроенными в нижние уровни гаражами, закрытой системой обслуживания, специализированной охраной. В техническом решении применимы наиболее долговечные конструкции и наиболее дорогие отделочные материалы, монолитная (или каркасная строительная система) с ненесущими наружными слоистыми кирпичными стенами.
В домах класса Б может быть предусмотрено до 80 квартир и бескаркасная (стеновая) монолитная строительная система.
Дома бизнес- и эконом- класса проектируют многоквартирными (до 500 квартир). Сохраняются требования к развитой закрытой системе обслуживания, охране, встроенно-пристроенным гаражам.
Кроме различий в количестве и стоимости квартир основная разница между домами коммерческих классов связана с условиями их размещения: классы А и Б, в силу их малочисленности и сравнительно небольшых объемов размещаются в городском центре на небольших участках, освобождающихся после сноса ветхих домов или устаревших предприятий. Под строительство домов бизнес- и эконом- классов отводят окраинные, но престижные участки с хорошей экологической обстановкой, удобными транспортными связями и развитой инфраструктурой.